不動産の部屋を借りるときの入居審査とは

賃貸住宅に入居する際は、貸主と借主の間で不動産の賃貸借契約というものを取り交わしますが、それに先立って必ずと言っていいほど行われるのが入居審査です。この審査に通らないと部屋を借りることができなくなるので、入居希望者は真剣な気持ちで臨む必要があります。審査項目はさまざまであり、各種書類も必要になります。

入居審査はどういう目的で行われるのか

賃貸借契約を結ぶ際に行われる入居審査は、法律などで実施が義務づけられているものではありません。しかし実際は、審査なしで部屋を貸してもらえるケースはほとんどありません。通常は、不動産会社による物件の紹介→入居の申し込み→入居審査→契約の締結という順序をたどります。

入居審査は、物件の貸主が入居希望者の人となりをチェックし、契約の相手方としてふさわしいかどうかを評価する目的で行われます。不動産の賃貸借契約は比較的長期にわたって継続するものであるうえ、入居者はその物件を生活や事業の本拠として使用します。

また、当然ながら家賃も毎月負担します。とくに中央区のようなエリアでは、月々の負担額も高水準になりがちです。こうしたことから、貸主は入居希望者が「きちんとした市民生活を営んでいけるか」あるいは「月々の家賃を負担する能力があるか」ということについて、チェックする必要があります。

これを事前にやっておかないと、入居してから近隣の人々との間でトラブルを起こしたり、家賃が回収不能になったりするおそれが生じてしまいます。入居審査は中央区に限らず、賃貸住宅に入居しようとする場合はたいていどこでも行われています。

ただし中央区には高級物件が多いため、貸主も自ら保有する物件の価値について敏感な人が多いという特徴があるので、資産価値にキズをつけてしまうおそれのある人の入居は強く敬遠されます。そのため、入居審査は高い重要度を持っています。

入居者の人物や属性は最重要ポイント

入居審査において重視されるのは、入居希望者の人物と経済力です。簡単にいえば、安心して部屋を貸せるかどうかということになります。通常は、各種証明書類等を提出することで、評価を受ける形になります。

最初に確認されるのは、入居希望者の身元です。これは、入居申込書に書かれた氏名や現住所等が真実であるかどうか、たとえば偽名を使って部屋を借りようとしていないかなどをチェックするためのものです。必要な書類は運転免許証等の身分証明書、住民票などとなりますが、同居（予定を含む）の家族がいる時は、家族分の住民票も必要です。

次は、職業の確認です。これは家賃の負担能力とも関係してきますが、安定した職業に就いているほど信用度が高くなります。一般には公務員や大企業の正社員などは審査に通りやすく、雇用の不安定度が増すにつれて通りにくくなるといわれています。必要な書類は社員証や在籍証明書などです。

ただ、この基準は貸主の考え方によって異なります。中央区のようなビジネスタウンではSOHOタイプの物件も少なくなく、そうした物件のオーナーの中にはフリーランサーを積極的にサポートしていこうと考えている人もいます。したがって、実情はケースバイケースとなります。

また、反社会勢力と関係していないことの証明が必要になることもあります。この場合は定まった書式の証明書などは存在しないため、通常は誓約書を提出することとなります。

家賃を毎月きちんと払ってくれるかどうか

一方、入居希望者の経済力については、源泉徴収票や課税証明書、確定申告書の写しといった収入を証明する書類によって審査されます。その際、チェックされる内容は主に2つです。

1つは収入が長期にわたって安定していること、そしてもう1つは月々の家賃の額が月収の額に比べて大きすぎないことです。これも個々の貸主ごとに考え方は異なりますが、一般的には家賃の額が月収の3割を超えるようだと、審査には通りにくいといわれています。

ただし、他に収入のある同居家族がいる場合や遠方の家族からの仕送りがある場合などは3割を超えていても大丈夫なこともあれば、逆に扶養家族の数が多ければ3割以下でも通りにくくなるなど、入居希望者側の事情によっても変わってくることがあります。

また、入居に際して家賃保証会社を利用する予定がある場合は、信用情報もチェックされます。信用情報とは各種金融サービスを利用した際の履歴が記録されたもので、保証会社が信用調査機関に直接照会することで情報が得られます。過去にカードローンを利用していて返済が滞ったことがある、クレジットカードの利用代金が引き落とし不能になったことがある、などの情報が残っていれば、その分だけ信用度は下がります。

これらの審査は家主が直接行う場合もあれば、仲介する不動産会社が代行することもあります。また、書類を提出する際に簡単な面談があり、そこでの受け答えが人物評価に影響することもあるので注意が必要です。

不動産の賃貸借契約時に行われる入居審査は、信用のおける人物に物件を貸したいという物件オーナーの意向を反映したものです。入居希望者が一般的な社会常識を身につけ、ある程度安定した職業に就いていれば過度に身構える必要はありませんが、審査に通るためにはしっかりと準備をしておくことが大事です。

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